政策杠杆撬动上海楼市。
8月25日，上海市住房城乡建设管理委、房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。
一天后，该政策落地生效。
新政出台后的第一个周末（8月30日至31日），上海楼市反应迅速。新京报贝壳财经记者实地走访青浦、徐泾等外环外热门板块发现，新房售楼处看房量大增，二手房咨询回升明显，房东降价迎合市场。政策松绑释放的购房需求，正从咨询、带看逐步转化为实际成交。
9月1日，上海房贷利率新一轮调整正式开始。有上海房贷客户告诉贝壳财经记者，今早她已在银行手机App上完成了将存量房贷从二套房贷利率调整为当前首套房贷利率的操作，利率已从以前的3.45%（LPR-5BP），下调至3.36%（LPR-14BP），降幅达到9个基点。
贝壳财经记者获悉，建设银行、北京银行等多家银行已经开启了存量房贷二套利率转首套利率的相关流程。
8月30日下午，青浦区重固镇附近多个新楼盘迎来消费者，车辆沿马路两侧一字排开。记者俞金旻摄
外环外新房市场热度攀升
售楼处20％看房由新政“触发”
“今天上午我们楼盘三期正式开盘，好的楼层基本上一上午已经全部售罄，下午主要是在签约谈合同。”8月30日下午，青浦区保利虹桥和颂售楼处人头攒动，数十组家庭正围着沙盘讨论户型，样板间内的脚步声此起彼伏，销售经理解寒舒如是告诉贝壳财经记者。
8月30日上午，上海青浦区保利虹桥和颂开盘现场。受访者供图
“沪六条”明确，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，并将单身人士视同家庭。解寒舒透露，新政后成交客户主要分两类：一是非沪籍家庭，社保满1年后可购买改善型住房；二是本地户籍市民，此前因限购无法在外环外再置业，现可解锁“第二套”“第三套”。
“我是非沪籍刚需购房，这次‘新政’对我非常友好，‘新政’出来后看了两个盘，和妈妈商量了一下就确定买这里了。”一位正在签约的购房者陆先生告诉贝壳财经记者。
另一位非沪籍购房者王女士表示，新政后可用公积金支付首付，“首付压力减少近20万，才敢下决心买房”。
正在沙盘看房的李阿姨告诉贝壳财经记者，“我们原本住在内环内，房子属于‘老破小’，现在我和老公都退休了，外环外的户型更好、总价更低，而且还不用卖掉原来的房子。”
8月30日下午，上海青浦区保利虹桥和颂售楼处沙盘消费者正在听销售经理介绍。记者俞金旻摄
在徐泾镇虹桥灿耀星城，同样迎来销售高峰。据项目营销经理徐先生介绍，新政次日电话咨询量暴涨，“市区有房但无购房资格的客户占比超六成，许多家庭这次就选择周末专程来看房”。为抓住窗口期，该项目推出“通宵不熄灯”服务，并在大厅循环播放政策解读短视频。
外环外的热度的“火苗”也“燃烧”到了中内环，位于浦东新区三林板块的翡云悦府是中内环新楼盘，售价在1500万至3000万之间。销售经理赵晓忆告诉贝壳财经记者，此次新政让不少人有了“房票”。“‘新政’是8月26日实施的，28日我们楼盘就有一次新的加推，来看房的客户中大概有20%左右是由新政‘触发’的，毕竟‘新政’的利率还是很可观的。”
8月30日傍晚，上海浦东新区三林板块翡云悦府是中环附近的新楼盘，消费者正在签约。记者俞金旻摄
二手房市场升温
交易中心加派工作人员增设办理窗口
新房市场热度传导至二手房，中介渠道迅速跟进。
链家大虹桥别墅旗舰店门店负责人窦记深表示周末带看量比上周增加20%。
房东心态发生微妙变化，松江区某中介门店王店长告诉贝壳财经记者，此前降价10%无人问津的房源，现因咨询量增加，有业主再降3%-5%来迎合市场。“首套房贷最低利率为3.05%，二套房贷也下降明显，目前最大降幅可达36个基点。如果客户在银行的资信有瑕疵，或者贷款金额超过500万且贷款成数在50%以上，都会在最低利率上上浮5个基点，也就是0.05个百分点，如两种情况都有，则累计上浮0.1个百分点。”王店长表示，整体还是积极向上的态势。
窦记深表示，二手房成交周期明显缩短：“之前客户看房平均犹豫2个月，现在遇到合适房源会当场谈价。”
8月31日上午，在松江区房地产交易中心大厅内，等候区座椅已满，叫号机正在逐个叫号。“今早刚开门就有三组客户办过户，这在过去半年很少见。”一位正在带客户过户的中介感慨道。
据青浦区房地产交易中心大厅负责人介绍，从房地产交易数据市场来看，新政的提振效应已经初显，但从全局来看，政策影响相对温和，市场整体较为平稳。“‘沪六条’实施以来，根据这几天的数据反馈来看，成交量有回升，升温的势头逐渐显现。新政出台后有一段消化的时间，我们预计新政在9月份发挥的作用将更加明显。作为新政后的第一个周末，我们预判来办理房产交易的市民较多，所以加派了工作人员，增设了办理窗口，以减少市民的等待时间，更好地为市民服务。”
上海财经大学房地产经济研究中心主任陈杰分析，“沪六条”通过放宽限购、金融支持双管齐下，短期内释放积压需求：“尤其是非沪籍家庭和改善型需求，可能推动外环外去库存提速。”但其提醒，市场能否持续回暖，取决于后续政策配套和就业、收入预期改善。
易居研究院副院长严跃进进一步指出，外环外“不限购”政策将引导人口向新城疏散，“职住平衡”或成为上海未来城市发展主轴。但他同时强调，当前热销楼盘多集中在虹桥商务区等产业集聚区，“若偏远板块供应过剩，仍需警惕局部风险”。
8月30日下午，上海青浦区保利虹桥和颂售楼处消费者正在签约。记者俞金旻摄
“沪六条”的首周效应，为上海楼市注入一针强心剂。从新房到二手房，从购房者到开发商，各方的积极动作显示出市场信心的逐步恢复。不过，业内人士普遍认为，此轮政策更多是结构性调整，需求释放的可持续性仍需观察后续经济基本面和房价走势。对于普通市民而言，理性评估自身需求与支付能力，或许是搭乘这波政策红利的关键。
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